近年來，疫情反復(fù)對(duì)相關(guān)行業(yè)產(chǎn)生了一定的影響，特別在房屋租賃領(lǐng)域，中介機(jī)構(gòu)以疫情為由主動(dòng)與房東解除代理合同的事件不在少數(shù)。但是，中介機(jī)構(gòu)口中“不可抗力”的理由并不一定能成為承擔(dān)違約責(zé)任的“免死金牌”。下面我們通過浩云律師事務(wù)所代理過的一起案例，來為大家進(jìn)行詳細(xì)解讀。

【基本案情】

2019年2月，A與B公司簽訂了《房屋出租委托代理合間》，約定A將北京市某房屋(以下簡(jiǎn)稱涉案房屋）交給B公司代為出租，期限2年，無論房屋是否出租給第三方，B公司均應(yīng)按期支付租金。A按合同約定交付房屋后，B公司支付了部分房租，但自2020年4月30日起B(yǎng)公司以無款為由拖欠房租不付，因此A委托浩云律師事務(wù)所律師，將B公司訴至法院。

【浩云說法】

本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)為，B公司是否構(gòu)成違約。

B公司辯稱：首先，B公司不構(gòu)成違約，2020年疫情是不可抗力，根據(jù)當(dāng)時(shí)的法律規(guī)定，符合不可抗力的情況，國(guó)家衛(wèi)健委將疫情列為強(qiáng)制性管理的傳染病，屬于不能抗拒、不能預(yù)見、不能避免的不可抗力。

其次，根據(jù)雙方合同中約定的免責(zé)事由，因不可抗力導(dǎo)致不能履行的，合同終止；根據(jù)法律規(guī)定，不可抗力的影響可以部分或全部免除責(zé)任，

根據(jù)合同約定合同自動(dòng)終止，雙方互不承擔(dān)責(zé)任。本案因?yàn)橐咔閷?dǎo)致合同不能履行，B公司及時(shí)告知A要求盡快收回房屋，以此減少損失，因此本案是因不可抗力導(dǎo)致的損失，A要求違約金沒有依據(jù)。

法院認(rèn)為，依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。A與B公司簽訂的《房屋出租委托代理合同》系雙方當(dāng)事人 真實(shí)意思表示，且未違反法律及行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定， 應(yīng)屬合法有效，雙方均應(yīng)遵守履行。

本案中，依據(jù)雙方的短信溝通記錄及當(dāng)庭陳述可以認(rèn)定，B公司于2020年4月13日通過短信方式向A提出退租，A對(duì)此知悉并要求B公司于2020年5月底騰房及依約支付違約金。B公司亦自述其公司已于2020年5月底前騰空涉案房屋，租金亦已交至2020年5月31日。因此法院認(rèn)定雙方簽訂的《房屋出租委托代理合同》于2020年5月31日解除。

根據(jù)該租賃合同的約定，B公司有權(quán)在負(fù)擔(dān)相當(dāng)于二個(gè)月租金作為違約金的情況下解除合同。B公司提前退租已構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)按照合同約定承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

B公司辯稱其提前退租系因疫情導(dǎo)致的不可抗力，不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。但依據(jù)其自行提交的《解除協(xié)議書》則顯示其公司與租戶在2020年5月14日方解除租賃關(guān)系，且其未證明涉案房屋因疫情而致使無法使用，因此法院對(duì)其該項(xiàng)意見不予采納。

雙方就合同解除后的清算事宜應(yīng)協(xié)商解決，盡量避免因合同解除對(duì)雙方造成的損失。合同解除后，雙方均負(fù)有交接涉案房屋的義務(wù)。現(xiàn)根據(jù)雙方當(dāng)事人提交的證據(jù) 及在庭審中的陳述來看，B公司雖持有涉案房屋鑰匙、 電卡，但A在明知B公司已要求退租的情況下亦未及時(shí)采取合理措施，致使房屋遲遲未正式交接，故雙方均對(duì)涉案房屋不能及時(shí)交接負(fù)有一定的責(zé)任。

【案件結(jié)果】

經(jīng)審理，法院最終判決：1、確認(rèn)A與B公司簽訂的涉案合同于2020年5月31日解除；2、B公司向A賠償違約金10200元及支付房屋占有使用費(fèi)20400元。

【浩云小結(jié)】

雖然《民法典》中對(duì)不可抗力因素進(jìn)行了相關(guān)規(guī)定，但正如本案的案情，想要主張因不可抗力原因?qū)е潞贤瑹o法履行，需要舉證證明不可抗力因素對(duì)合同履行的充分影響。中介機(jī)構(gòu)單方面違約，也不可能隨意拿不可抗力作為違約借口。