債權(quán)人為保證其債權(quán)的順利實(shí)現(xiàn)，往往會(huì)利用各種手段為其擔(dān)保，比如簽訂買賣合同，通常簽訂的買賣合同標(biāo)的物的價(jià)值通常都高于借貸合同的標(biāo)的。如債權(quán)人直接取得買賣合同標(biāo)的物的所有權(quán)，因此用于擔(dān)保債權(quán)的買賣合同往往會(huì)給債務(wù)人帶來(lái)一定的經(jīng)濟(jì)損失，同時(shí)可能會(huì)對(duì)其他債權(quán)人的合法權(quán)益造成損害，那么該如何平衡借貸雙方的利益？法律是如何規(guī)定的呢？浩云律所債務(wù)債權(quán)律師近期接待的一起咨詢，就涉及這方面的糾紛。

趙先生與薛某簽訂《借款協(xié)議書》，雙方約定趙先生向薛某借款150萬(wàn)元，借款期限為三年，利率為月利率百分之二點(diǎn)五。同時(shí)，雙方簽訂了一份《商品房買賣合同》，在《商品房買賣合同》中，雙方約定薛某以150萬(wàn)元購(gòu)買趙先生位于市區(qū)的一幢房屋，違約金50萬(wàn)，并以借款屆期是否獲得清償為該房屋買賣合同的生效和解除條件。三年后，趙先生無(wú)法清償債務(wù)，但是房?jī)r(jià)已經(jīng)飆升，以三年前的價(jià)格出賣房屋顯然很虧，但是如何不履行，支付違約金也很虧，趙先生一時(shí)間沒(méi)了主意，咨詢本所該如何做？

一、《借款協(xié)議書》與《商品房買賣合同》的關(guān)系如何？

本案中，《商品房買賣合同》和《借款協(xié)議書》并非都是獨(dú)立的合同，從其約定的內(nèi)容看，《商品房買賣合同》實(shí)為《借款協(xié)議書》的擔(dān)保合同，理由如下：

首先，是案涉《商品房買賣合同》與《借款協(xié)議書》涉及的款項(xiàng)為同一筆款項(xiàng)；

其次，《商品房買賣合同》附設(shè)了解除條件，即借款到期，若還清借款，《商品房買賣合同》不再履行；借款到期，若不能償還借款，則履行《商品房買賣合同》。

因此，雙方簽訂《商品房買賣合同》并非作為合同雙方的確有買賣房產(chǎn)的真實(shí)意愿，而僅是作為債權(quán)擔(dān)保的一種方式。

二、《商品房買賣合同》有違公平可不履行。

《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第40條規(guī)定：“訂立抵押合同時(shí)，抵押權(quán)人和抵押人在合同中不得約定在債務(wù)履行期屆滿抵押權(quán)人未受清償時(shí)，抵押物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移為債權(quán)人所有。”

《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第186條規(guī)定：“抵押權(quán)人在債務(wù)履行期屆滿前，不得與抵押人約定債務(wù)人不履行到期債務(wù)時(shí)抵押財(cái)產(chǎn)歸債權(quán)人所有。”

《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問(wèn)題的規(guī)定》第24條規(guī)定，“當(dāng)事人以簽訂買賣合同作為民間借貸合同的擔(dān)保，借款到期后借款人不能還款，出借人請(qǐng)求履行買賣合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)按照民間借貸法律關(guān)系審理，并向當(dāng)事人釋明變更訴訟請(qǐng)求。當(dāng)事人拒絕變更的，人民法院裁定駁回起訴。按照民間借貸法律關(guān)系審理作出的判決生效后，借款人不履行生效判決確定的金錢債務(wù)，出借人可以申請(qǐng)拍賣買賣合同標(biāo)的物，以償還債務(wù)。就拍賣所得的價(jià)款與應(yīng)償還借款本息之間的差額，借款人或者出借人有權(quán)主張返還或補(bǔ)償。”

禁止流押的立法目的是防止損害抵押人的利益，以免造成對(duì)抵押人實(shí)質(zhì)上的不公平。雖然本案中，兩份合同表面上并不違反禁止流押規(guī)定，但是如果履行的話則實(shí)質(zhì)上和流押的效果一樣。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問(wèn)題的規(guī)定》第24條規(guī)定，對(duì)方只能申請(qǐng)以市場(chǎng)價(jià)拍賣房屋獲得清償，而不能以三年前的房屋價(jià)格來(lái)購(gòu)買趙先生的房屋。