現(xiàn)實生活中，購房者在簽訂合同中，經(jīng)常會誠意金、定金、訂金等等名詞。不懂法律的人根本不知道其中的區(qū)別以及法律后果，有時候就不能最大化自身的權(quán)益。比如誠意金，就是指購房者為購房向賣方表示購買誠意而支付一定數(shù)額的錢款，一般是開發(fā)商的一種營銷手段。開發(fā)商在收取誠意金的同時，對購房者許諾一定的優(yōu)惠，刺激購房者的積極性；另外，通過收取誠意金，確定購房者選房的先后順序，維護購房秩序。誠意金在我國法律上并沒有明確的規(guī)定，是合同雙方當(dāng)事人自行約定的產(chǎn)物，不能產(chǎn)生法律上定金的法律后果。近期北京律師事務(wù)所浩云律所經(jīng)濟案律師接到劉小姐的咨詢，就是由于分不清兩者的區(qū)別而不知道如何主張權(quán)利。

某房地產(chǎn)開發(fā)公司發(fā)放活動并出具VIP卡申領(lǐng)須知，劉小姐與該房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂《某苑VIP卡預(yù)約單》，主要約定：“劉小姐申請領(lǐng)取某苑的VIP金卡并自愿交納誠意金5萬元整；在某苑選房當(dāng)天攜帶其身份證、預(yù)約單、該VIP金卡及選房定金到售樓中心選房，如由于本人個人原因錯過選房時間和選房秩序，過期、過號不侯，將視為本人自動放棄VIP會員卡所有權(quán)益，責(zé)任由本人自行承擔(dān)；購卡人承諾嚴(yán)格遵守某苑選房的各項規(guī)定及銷售安排，按公司提供的房號、選房流程及認購指南進行選房，如本人對規(guī)定有異議，則自愿放棄VIP會員卡的所有權(quán)益”。

按照通知，劉小姐按時到某苑樓盤處排隊等候選房。進場后，劉小姐選中某苑2-4-X02號房，選中后并以銀行卡刷卡方式交納購房定金2萬元給房地產(chǎn)公司，后簽訂認購協(xié)議書時，房地產(chǎn)公司發(fā)現(xiàn)該房已被持某苑VIP金卡卡號為12號的客戶認購。于是公司告知劉小姐該房已被他人認購，不能簽訂該房的認購協(xié)議，告知可改選其他編號住房，劉小姐不同意改換并認為公司違約，但是不知道該向公司主張退還多少錢，遂咨詢我所。

一、房地產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)返還誠意金5萬元。

誠意金和定金兩者最大區(qū)別在于，購買者交納誠意金體現(xiàn)的是購買的意向和積極性，而定金的交納則是正式訂立合同的意思表示。如購買者在交納誠意金后與開發(fā)商達成商品房買賣合同，則誠意金才能轉(zhuǎn)化為定金。具體到本案，雙方簽訂的《某苑VIP卡預(yù)約單》明確約定，交納的是誠意金，該款項旨在為獲得優(yōu)先選房權(quán)及正式簽訂商品房買賣合同做鋪墊，而不是正式簽訂商品房買賣合同的定金，依據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國擔(dān)保法〉若干問題的解釋》第118條規(guī)定，當(dāng)事人交付留置金、擔(dān)保金、保證金、訂約金、押金或者訂金等，但沒有約定定金性質(zhì)的，當(dāng)事人主張定金權(quán)利的，人民法院不予支持。因此，因雙方未簽訂商品房買賣合同，故該5萬元不屬于定金，應(yīng)當(dāng)按照約定將該5萬元退還給劉小姐。

二、房地產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金2萬元。

本案告交納的2萬元明確約定是定金。依據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國擔(dān)保法〉若干問題的解釋》第115條的規(guī)定，當(dāng)事人約定以交付定金作為訂立主合同擔(dān)保的，給付定金的一方拒絕訂立主合同的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方拒絕訂立合同的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。由此規(guī)定可知，適用定金罰則的前提是接受定金的一方拒絕訂立合同。本案中，該2萬元為某苑2-4-X02號房的購房定金，即該定金是劉小姐欲與房地產(chǎn)公司簽訂房屋買賣合同所交納的定金。房地產(chǎn)公司明知該房已被他人認購的情況下未及時向劉小姐說明，致使劉小姐認為可以認購而交納定金，后公司拒絕與劉小姐簽訂認購協(xié)議書及購房合同，依照定金罰則的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金，即4萬元。