因房屋在售期間存在被設定抵押或是否被查封而產生的購房糾紛的案件時有發生。很多售房人為了早點拿到首付款，會隱瞞房屋正在被設定抵押或是否被查封的事實，從而導致購房人遲遲無法辦理過戶。那么此時購房人該如何維權呢？下面我們通過浩云律所經濟律師代理過的一則案例來為大家詳細解讀。

【基本案情】

當事人：A

委托訴訟代理人：北京浩云律師事務所，經濟糾紛律師曹律師

B、C兩人為夫妻關系。A與B于簽訂《存量房屋買賣合同》，合同約定B將位于北京市某房屋出售給A。合同簽訂后，A依約履行合同義務，向B支付定金80萬元。根據上述合同文件B應在規定日之前向A提供《自行支付購房款用于贖樓協議》中《材料清單》所列全部材料，但B未在規定日期內向A提供，導致雙方交易無法順利進行。

同時中介公司催促雙方辦理網簽，但B以各種理由拖延時間，不配合辦理網簽。A認為，雙方簽訂的房屋買賣合同文件合法有效，雙方應按照合同約定履行其義務，現B拖延履行的行為構成違約。后經查，涉案房產已經被其他法院司法查封，該房屋買賣合同無法繼續履行。于是委托浩云律所律師向法院提起訴訟。

【浩云說法】

本案爭議焦點：A與B雙方簽訂《存量房屋買賣合同》能否繼續履行。

B辯稱：“不想解除合同，只要能出售我還是想出售房屋的，如果房屋能夠出售，就不存在后續的幾個問題了。該合同是否能夠繼續履行，現由于C失蹤，我左右不了。”

法院認為，A與B之間的《存量房屋買賣合同》及《補充協議》系雙方真實意思表示，合法有效，雙方均應依約履行。根據合同約定，A應于2017年1月10日之前將第一筆首付款360萬元自行支付給B。

然而，根據查明的事實，河北省某人民法院于2017年1月9日將涉案房屋查封，涉案合同已預期不能履行，該情形符合雙方關于出賣人構成根本違約的合同約定。現A要求解除雙方房屋買賣合同關系，法院予以支持。

A已付定金80萬元，現B違約，應雙倍返還定金，法院對A主張返還定金80萬元并要求賠償定金80萬元的訴訟請求予以支持。關于居間費，A未提交證據證明其支付情況，法院不予支持。B與C系夫妻，實際履行合同過程中，C亦收取部分定金，現A要求C與B共同承擔相關法律責任，法院予以支持。

《城市房地產管理法》的第三十八條的規定：“下列房地產，不得轉讓：……（二） 司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的。”從中我們可以看到，房屋在被查封期間，是不能進行買賣交易的。

但是，值得注意的是，涉案房屋雖然已經被查封，但這并不影響雙方簽訂的買賣合同效力的認定。也就是說，如果雙方簽訂的《房屋買賣合同》是買賣雙方的真實意思表示，且不違背法律的強制性規定，合同就是合法有效的。即使出賣人與買受人簽訂房屋買賣合同后，房屋被法院查封保全的，房屋買賣合同依然有效。

這也是最后為什么法院判決A、B雙方簽訂定《存量房屋買賣合同》解除，而不是判決該合同無效。

【浩云小結】

浩云經濟合同律師提醒大家，雖然被查封的房產交易可以認定為有效，但是購買此類房屋依然存在較大的風險和隱患。因此，大家在購買房屋過程中，一定要事先核實房屋是否被設定抵押或是否被查封，并要求賣方在合同中對此予以確認，約定相應的違約責任。必要時可以在購房簽約時委托律師陪同簽約。