現(xiàn)在大部分房東出于怕收租金麻煩的考慮，都愿意將房屋交給中介統(tǒng)一包辦代管。房屋中介收到房屋后，重新將房屋進(jìn)行裝修用于出租，但出于節(jié)約成本考慮，往往會(huì)使用較為廉價(jià)的裝修材料，該類材料往往不達(dá)標(biāo)，導(dǎo)致居住環(huán)境不達(dá)標(biāo)。一旦出現(xiàn)這樣的糾紛，房東往往會(huì)敗訴，不但要返還房租和押金，往往還要承擔(dān)違約賠償責(zé)任。那么房東如何規(guī)避這些風(fēng)險(xiǎn)呢？不久前浩云律師事務(wù)所合同律師也參與一起這樣的案件，下面提供給大家參考。
2018年8月1日，段某與張某在第三人北京某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司的居間撮合下，簽訂了《北京市房屋租賃合同》。租金每月7300元，租賃期截止為2021年6月28日。段某將坐落于北京市西城區(qū)三里河的房屋租賃給張某。
張某買了一些家具，在準(zhǔn)備入住清理房子的過程中，張某突然覺得頭暈惡心，慌忙去醫(yī)院檢查，結(jié)果被告知可能房子甲醛超標(biāo)導(dǎo)致。這種房子張某肯定不敢住，遂要求房東段某，退租退款，但是房東拒不接受，表示退租退款不可能，不愿意住趕緊搬走，有的是租客。張某多次與段某協(xié)商均無果，為了維護(hù)自身合法權(quán)益，2018年9月30日向北京市西城區(qū)人民法院起訴，請(qǐng)求解除房屋租賃合同，返還租金押金以及合同約定的違約金等。
張某向法院出具了北京某環(huán)境檢測(cè)技術(shù)研究中心的《檢測(cè)報(bào)告》及檢測(cè)費(fèi)發(fā)票，檢測(cè)結(jié)論顯示涉案房屋內(nèi)甲醛，TVOC濃度超過了標(biāo)準(zhǔn)限值。
在訴訟中，段某辨稱，對(duì)于檢測(cè)報(bào)告的真實(shí)性不予認(rèn)可，其表示檢測(cè)系張某自行委托鑒定的對(duì)外沒有效力，涉案房屋不存在甲醛超標(biāo)，即便數(shù)據(jù)真實(shí)，微量超標(biāo)也不足以達(dá)到合同約定的解除條件。
同時(shí)段某提出反訴，2018年9月27日，張某在合同期未到期的情況下無故解約，嚴(yán)重違反了雙方的租賃合同約定，且在張某要求解約后，段某反復(fù)要求其騰房，張某拒絕騰房，給段某造成了進(jìn)一步租金等方面的損失，迫于無奈段某于2018年11月23日經(jīng)公安局備案撬鎖收回了房屋。請(qǐng)求法院判決張某向段某支付違約金，以及房屋租金的損失。
合同沒有關(guān)于檢測(cè)房屋質(zhì)量的約定，強(qiáng)行收房的后果
法院合并審理后認(rèn)定，張某出示的檢測(cè)報(bào)告系自行委托檢測(cè)，不足以完全確定涉案房屋甲醛，TVOC含量超標(biāo)，但從一定程度可以說明存在超標(biāo)的高度蓋然性。雙方既然對(duì)超標(biāo)事宜存在爭(zhēng)議，且張某已經(jīng)就此提取訴訟，雙方就應(yīng)當(dāng)通過法院選擇鑒定機(jī)構(gòu)重新進(jìn)行鑒定，但段某在開庭前已經(jīng)單方面收回房屋，并將房屋出租，導(dǎo)致涉案房屋已經(jīng)不再具備重新鑒定的條件，導(dǎo)致涉案房屋是否存在甲醛、TVOC含量超標(biāo)處于無法查明的狀態(tài)，因此，段某應(yīng)對(duì)此承擔(dān)相應(yīng)的不利后果，本案對(duì)于張某主張的事實(shí)予以采信。
最后法院支持了張某的主要訴訟請(qǐng)求，判決解除了張某與段某的房屋租賃合同，段某向張某返還租金21900元及押金7300元，并支付違約金2000元，檢測(cè)費(fèi)1000元，并賠償張某的其他損失。
出租人段某敗訴的原因可以歸納為三點(diǎn)：
一、出租房屋前沒有做好準(zhǔn)備。房屋是否達(dá)到適宜居住的條件，顯然出租人段某并沒有進(jìn)行檢測(cè)就直接對(duì)外出租。這種剛剛修繕過的房屋，不經(jīng)過一定時(shí)間晾曬通風(fēng)，不論是什么人居住，都可能對(duì)人身健康造成危害。
二、簽訂合同時(shí)沒有關(guān)于解除合同的條件明確的合同約定。房屋的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)或者給承租人造成傷害達(dá)到一個(gè)什么樣具體的標(biāo)準(zhǔn)，承租人可以單方解除合同并主張違約金。關(guān)于房屋是否達(dá)到適宜居住的條件最好明確約定一個(gè)質(zhì)量檢測(cè)鑒定機(jī)構(gòu)，這樣就具備了一個(gè)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。
三、出現(xiàn)糾紛沒有對(duì)證據(jù)進(jìn)行保全。承租人張某與出租方段某關(guān)于房屋質(zhì)量問題進(jìn)行了協(xié)商，無法達(dá)成一致，也沒有統(tǒng)一一個(gè)質(zhì)量檢測(cè)鑒定單位。后來張某帶著單方委托的鑒定報(bào)告起訴了，段某完全可以通過法院重新鑒定，給自己的主張?zhí)峁┳C據(jù)支撐，但是段某卻在訴訟過程中擅自撬鎖，使房屋失去重新鑒定的可能，導(dǎo)致法院直接采信了承租方張某提供的鑒定報(bào)告，判決出租方敗訴。
北京經(jīng)濟(jì)律師提示
為了給自己避免不必要的麻煩，作為房東不論是自己直接出租還是通過中介出租，在出租房屋前，應(yīng)當(dāng)先進(jìn)行環(huán)境質(zhì)量檢測(cè)，在房屋達(dá)到適宜居住的條件后才進(jìn)行出租。不但給承租人的生命健康提供了安全保障，也降低了因合同違約承擔(dān)對(duì)承租人賠償?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)。出租房屋本來可以穩(wěn)定收益的，不要因?yàn)榕乱粫r(shí)麻煩反而給自己帶來損失，這樣得不償失。