近年來(lái)，各地購(gòu)房政策不斷出臺(tái)，這就導(dǎo)致很多原本有購(gòu)房資格的人群失去購(gòu)房資格。若賣房人明知購(gòu)房人無(wú)購(gòu)房資格而依然堅(jiān)持出售，那么政策頒布后，房屋無(wú)法過(guò)戶，賣方可以要求解除合同嗎？是否可以要求對(duì)方承擔(dān)違約責(zé)任？下面通過(guò)北京浩云律師事務(wù)所經(jīng)濟(jì)合同律師接待的一起真實(shí)案例來(lái)為大家解讀。

【案情回顧】

當(dāng)事人：A

委托訴訟代理人：北京浩云律師事務(wù)所，合同律師吳律師

A與B于2016年5月簽訂了《房產(chǎn)認(rèn)購(gòu)合同》。合同約定，A向B出售位于北京市某房屋。因合同簽訂時(shí)該房屋尚未取得產(chǎn)權(quán)證，因此雙方在合同中約定A取得產(chǎn)權(quán)證5日內(nèi)，買賣雙方分別提交過(guò)戶所需審核文件，再進(jìn)行過(guò)戶交易。否則視為違約。

合同簽訂后，B向A支付定金及首付款40萬(wàn)元，A也向被告移交了房屋。2018年7月A取得了房屋產(chǎn)權(quán)證，并于當(dāng)日微信通知B辦理過(guò)戶所需審核手續(xù)，但被告未直接回復(fù)A。隨后經(jīng)多次溝通，B均不予理睬。2018年9月12日，A向B發(fā)出了《房產(chǎn)交易解除通知》，B于9月14日已簽收。由于B當(dāng)時(shí)無(wú)法取得北京購(gòu)房資格，雙方房屋買賣交易無(wú)法繼續(xù)進(jìn)行。但B一直占用房屋至今，因此A委托浩云律師，向法院提起訴訟。

【浩云說(shuō)法】

A與B簽訂的房產(chǎn)認(rèn)購(gòu)合同及客戶告知書(shū)是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，且內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)為合法有效。本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)為，A是否有權(quán)解除雙方簽訂的認(rèn)購(gòu)合同。雙方簽訂的認(rèn)購(gòu)合同是否應(yīng)繼續(xù)履行。

B辯稱，雙方均應(yīng)以實(shí)現(xiàn)合同目的為原則，信守履行。依據(jù)房產(chǎn)認(rèn)購(gòu)合同的約定及物權(quán)法的相關(guān)規(guī)定，涉訴房屋應(yīng)歸B所有。A基于利益最大化的主觀心態(tài)，惡意不履行房產(chǎn)認(rèn)購(gòu)合同，其首先違反了合同約定。因此不同意A的訴訟請(qǐng)求，要求繼續(xù)履行房產(chǎn)認(rèn)購(gòu)合同。

法院認(rèn)為，A要求確認(rèn)房產(chǎn)認(rèn)購(gòu)合同已于2018年9月14日解除，其關(guān)鍵在于A是否享有合同解除權(quán)。在雙方簽訂的房產(chǎn)認(rèn)購(gòu)合同中，沒(méi)有關(guān)于一方行使合同解除權(quán)的約定，也沒(méi)有約定一方解除合同的條件，故A不享有合同解除權(quán)，其發(fā)出的房產(chǎn)交易解除通知不產(chǎn)生解除合同的法律后果。

但是，根據(jù)查明的事實(shí)，在合同履行過(guò)程中，由于住房限購(gòu)政策的調(diào)整，B已不具備在本市購(gòu)房資格。審理中，B也不能明確能夠取得在本市購(gòu)房資格的具體期限。在A要求辦理房屋過(guò)戶登記手續(xù)的情況下，B不能辦理房屋過(guò)戶登記手續(xù)，導(dǎo)致合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，合同繼續(xù)履行不能。因此，A在庭審中要求解除合同，法院予以支持。

對(duì)于A要求返還涉訴房屋的訴訟請(qǐng)求，由于A尚占有B部分購(gòu)房款，法院認(rèn)為，該項(xiàng)訴訟請(qǐng)求應(yīng)與購(gòu)房款返還一并解決較適宜。對(duì)于A要求支付房屋占用費(fèi)的訴訟請(qǐng)求，涉訴房屋交付屬于合同履行過(guò)程中的一部分，符合合同約定，故其要求支付房屋占用費(fèi)缺乏事實(shí)和法律依據(jù)。對(duì)于A要求支付違約金的訴訟請(qǐng)求，在雙方簽訂合同時(shí)，A對(duì)B的購(gòu)房資格問(wèn)題是明知的，之后，B喪失了購(gòu)房資格導(dǎo)致合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，并非是因B的個(gè)人原因造成的。

關(guān)于這一點(diǎn)，在二審過(guò)程中，法院給出了相同的意見(jiàn)。因雙方在簽約時(shí)對(duì)B不具備購(gòu)房資格及房屋尚未取得產(chǎn)權(quán)證的情形均屬明知，故對(duì)后續(xù)履行過(guò)程中可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)雙方均應(yīng)有所預(yù)見(jiàn)，合同解除并非僅歸責(zé)于B單方原因造成的。

【浩云小結(jié)】

本案給各位想要賣房的房主作出了相對(duì)負(fù)面的示范，在買房前一定要認(rèn)真核實(shí)對(duì)方是否有購(gòu)房資格，并保留相關(guān)證據(jù)。對(duì)于沒(méi)有購(gòu)房資格的購(gòu)房人，要慎重出售，以免后續(xù)無(wú)法過(guò)戶導(dǎo)致出現(xiàn)糾紛。如果房主明知購(gòu)房人沒(méi)有購(gòu)房資格而依然堅(jiān)持出售，是應(yīng)當(dāng)對(duì)其中所隱藏的法律風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)一定的責(zé)任的。